Afera Zbiljski gaj je gradbena afera iz obdobja od leta 2000 do 2004, poimenovana po istoimenskem naselju, ki je del Medvod. V času gradnje naselja je šel investitor v stečaj, kar je v negotovost postavilo večje število starejših, ki so s svojimi življenjskimi prihranki vplačali kupnino za nepremičnino, ki še ni bila zgrajena. Ostali so brez kupnine, brez nepremičnine in brez vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Investitor je upnike oškodoval za 121 milijonov evrov.

Mebles Leta 2000 je podjetje Mebles d.o.o. iz Medvod začelo graditi naselje Zbiljski gaj. V naselju naj bi zrastel Dom starejših občanov Medvode, enostanovanjske hiše in večstanovanjske hiše, v katerih bi bila varovana stanovanja, ki so namenjena in prilagojena starostnikom, ki rabijo zgolj občasno pomoč. Dom starejših občanov so odprli konec leta 2001. Načrtovan konec gradnje preostalega dela naselja je bil najprej decembra 2002, zatem odmaknjen na konec maja 2003.

V vmesnem času se je investitorsko podjetje preoblikovalo. S sklepom z 11. junija 2002 so se podjetja Mebles d.o.o., Metro Avto d.o.o. in Metro Avto Servis d.o.o. pripojila k podjetju Industrijaimport d.o.o., to pa se je preimenovalo v Mebles IMS d.o.o., ki je postalo pravni naslednik investitorja. Sklep o preoblikovanju je bil vpisan 5. decembra 2002. Dva dni prej, 3. decembra 2002 je Nova Ljubljanska Banka d.d. vložila predlog za stečaj, ki je bil vpisan 11. decembra 2002. Od januarja 2002 je imel Mebles IMS blokiran račun. Pol leta kasneje, 23. maja 2003, je podjetje Mebles IMS d.o.o. samo vložilo predlog za prisilno poravnavo. Z vpisom sklepa o začetku stečaja se je 18. junija 2003 začel stečaj Mebles IMS.

Stečaj Mebles IMS Ko se je začel stečaj, je združitvi podjetij na sodišču uspešno oporekal upnik enega izmed podjetij Salonit Anhovo, kar je imelo za posledico, da je bil sklep združitvi podjetij izbrisan in se pravno gledano podjetja niso združila. Ta sklep je v postopek vnesel dodatno zmedo in negotovost kako postopati naprej. V vmesnem času je tekel rok za prijavo terjatev, kar so morali opraviti tudi kupci nepremičnin, če so želeli nastopati v postopku stečaja, da bi postali imetniki lastninske pravice na nepremičninah. Rok za prijavo terjatev je potekel 4. septembra 2003, vzporedno pa je sklep o izbrisu pripojitve podjetij prerekala stečajna upraviteljica, tako da je 22. septembra sodišče ugotovilo, da je v stečaju podjetje Mebles IMS, ki ima pripojena vsa štiri podjetja, torej tudi Mebles d.o.o., ki je bil prvotni investitor v Zbiljski gaj.

V oktobru so se upniki strinjali s predlogom največje upnice Abanke, da Zbiljski gaj dokonča drug investitor. Abanka je dogovor sklenila s podjetjem Gradis inženiring. V okviru tega dogovora so se iz stečajne mase izločile nepremičnine, za katere so kupci že plačali kupnino. Ovira za nadaljevanje gradnje je predstavljala še zahteva za prednostno plačilo zemljišča, na katerem se je gradilo naselje, ki ni bilo poplačano v celoti, a je s koncem novembra 2023 sodišče zavrnilo upnico.

V postopku stečaja se je izkazalo, da je Mebles določene podizvajalce poplačeval prednostno, zaradi česar je stečajna upraviteljica uspela s tožbami na povrnitev plačil pri približno 140 podjetnikih. Ker je imel Mebles blokiran račun, je upnike poplačeval mimo lastnega računa. Za finančne storitve je najemal podjetje B.W.A., kateremu so kupci stanovanj nakazovali kupnine. Mebles IMS je B.W.A. naročil kateremu izvajalcu naj poplača terjatve ter tako neenako obravnaval upnike.

Gradis inženiring je prva štiri stanovanja predal 4. marca 2004. Od aprila do julija je dokončal in predal 28 stanovanjskih enot s čimer so se pokrile obveznosti do kupcev, ki so stanovanja že plačali.

Notarska odgovornost Ker se je v zadevi izkazalo, da so kupci plačali nepremičnine, v zameno pa niso dobili ničesar, ali pa je bila na nepremičnini vpisana hipoteka banke, se je pojavilo vprašanje odgovornosti notarjev kot oseb javnega zaupanja, ki bi morale poskrbeti, da so kupci seznanjeni s pogoji ki so navedeni v pogodbi.

Notarska zbornica je uvedla nadzor nad poslovanjem notarjev, kjer ni ugotovila nepravilnosti. Ugotovili so, da so notarji, ki so sodelovali pri poslih podjetja Mebles sestavili 65 overitev podpisa prodajalca in 101 notarski zapis oz. potrditev zasebne listine. Preiskava notarskega dela pri aferi Zbiljski gaj in aferi Orion je pokazala, da so bile pogodbe sestavljene laično, saj je takratna zakonodaja dovoljevala, da pogodbo sestavi kdor koli. Notarska zbornica ni ugotovila kršitev, ki bi jih lahko sankcionirala.

Ministrstvo za pravosodje je disciplinskemu tožilcu Notarske zbornice poslalo pobudo, da se pritoži na odločitev disciplinskega sodišča a je senat vrhovnega sodišča ugotovil, da notar Lepša ni zavajal kupcev stanovanj in tako notarja oprostil.

Poleg afere Zbiljski gaj je bila odmevna še afera Orion, ob medijski izpostavljenosti nepremičninskih afer so se pokazale še druge, npr. Trzinski grad in Brod, kjer je bila tudi ogrožena pravna varnost kupcev.

V odziv na to je vlada pripravila novelo Zakona o notariatu, s katero so vpeljali vrsto dodatnih varovalk. Notarji so obvezani opozoriti kadar notar ne odgovarja za vsebino pogodbe. Natančneje so definirali tudi dolžnost notarja, da mora opozoriti na morebitne škodljive posledice v primeru sklenitve pravnega posla v obliki notarskega zapisa. Notar mora preveriti, da stranka razume posamezna tveganja. V primeru povezanih pravnih poslov je notar dolžan upoštevati celoten namen povezanih poslov in opozoriti stranke na morebitne posledice. Podaljšal se je zastaralni rok za disciplinske postopke zoper notarje. 17. junija 2004 je Državni zbor s 39 glasovi za in nobenim proti potrdil novelo zakona o notariatu.

Urejanje področja gradbenih investitorjev Afera Zbiljski gaj je pokazala, da potrošnik pri nakupu še ne zgrajene nepremičnine ne uživa dovoljšnje zaščite pred tveganji, ki imajo lahko za posledico neizpolnitev investitorjevih obljub.

Obstaja tveganje, da investitor ni finančno sposoben dokončati gradnje, kar se je zgodilo z Mebles IMS, ko se je nad investitorjem v času gradnje začel stečajni postopek.

Obstaja tveganje, da investitor ne izpolni obveznosti po pogodbi, in da kupec ne dobi izročene nepremičnine brez pravnih napak. Pri Zbiljskem gaju kupci niso dobili dovolila za vpis lastništva nepremičnine ali pa so dobili nepremičnine, na katerih je imela banka vpisane hipoteke. Kupci so praviloma v šibkejšem položaju in brez sodelovanja investitorja ne morejo v zemljiško knjigo vknjižiti lastninske pravice.

Obstaja tveganje, da bo nepremičnina imela stvarne napake. Pri finančno šibkih investitorjih je to tveganje še večje, ko zaradi stroškovnega pritiska najemajo izvajalce, ki so pripravljeni sprejeti slabo plačano delo.

Da bi zamejili ta tveganja in potrošnike zaščitili pred njimi, je vlada predložila Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, ki je sprejel dodatne pogodbene omejitve za investitorje ter uvedel dodatne varovalke za potrošnike. Zakon je Državni zbor sprejel 21. januarja 2004 s 50 glasovi za in nobenim proti.

Kazenski postopki Pri zadevi Zbiljski gaj so se že leta 2003 pojavile tudi kazenske ovadbe. Obtožba je bila vložena 12. decembra 2009, pravnomočna pa je postala konec novembra 2010. Prvo sojenje na Okrožnem sodišču Ljubljana se je začelo 27. junija 2011, sodba je bila izrečena 13. junija 2012. Zaradi pomanjkanja dokazov sta bili zavrnjeni obtožbi zoper nekdanjega direktorja Mebles IMS Rajka Županca ter zoper Sama Škodlarja, na pogojno kazen pa sta bila na prvi stopnji obsojena ustanovitelja družbe Mebles IMS Zdenka Škodlar in Andrej Rezar.

Višje sodišče je novembra 2012 razveljavilo sodbo okrožnega sodišča in jo vrnilo v ponovno odločanje z utemeljitvijo, da okrožno sodišče ni upoštevalo dejanskega stanja poplačila upnikov. Decembra 2012 je potekel še rok za zadnja očitana kazniva dejanja, zato za kazniva dejanja ni bil obsojen nihče.

Posledice Afera Zbiljski gaj je javno izpostavila probleme gradbenih investicij in dvomljivih poslovnih praks pri investitorjih, izpostavila je tudi pasti za kupce. Posledica je bil sprejem dodatnega zakona, ki varuje kupce pri nakupu še ne zgrajenih stanovanj.

Notarji so dobili dodatne obveze in odgovornosti pri sklepanju in tolmačenju pogodb, določeni nepremičninski posli pa morajo biti obvezno sestavljeni v obliki notarskega zapisa.

Ukrepi niso naslovili izogibanja blokiranim računom. Javna izpostavljenost primera je do neke mere pomagala k zavedanju, da je treba upnike obravnavati enako in da podizvajalci niso varni, tudi če so za svoj delež že bili poplačani.

Kazensko ni odgovarjal nihče.

Sklici

Kategorija:2000 v politiki Kategorija:2000 v Sloveniji Zbiljski gaj Kategorija:Medvode