Przy mancypacji oraz in iure cessio, właściciel zbywający część swojego gruntu mógł zastrzec sobie służebność na zbywanym gruncie przez odpowiednią klauzulę w formie mancypacyjnej (deductio servitutis).
Pierwotnie istniała możliwość zasiedzenia służebności, poprzez jej dwuletnie wykonywanie. Możliwość ta została zniesiona na początku pryncypatu.
Zdarzały się również przypadki ustanawiania służebności w testamencie poprzez tzw. legat windykacyjny.
W prowincjach służebności gruntowe ustanawiano przez nieformalną umowę umocnioną stypulacją karną w wypadku niedotrzymania umowy (pactionibus et stipulationibus). Sposób ten, wobec zniesienia mancypacji oraz in iure cessio w Kodeksie Justyniana, stał się dominującym sposobem ustanawiania służebności gruntowych.
Wygaśnięcie służebności gruntowych Służebności wygasały w wypadku zrzeczenia się osoby uprawnionej poprzez in iure cessio (w prawie justyniańskim - przez zwykłą umowę). Służebności gasły również jeżeli budynek obciążony uległ zniszczeniu lub grunt uległ zasadniczej zmianie uniemożliwiającej wykonywanie służebności. Służebności gruntów wiejskich gasły wskutek kilkuletniego niekorzystania (non usus).