Evaluarea proprietăților imobiliare, evaluarea proprietății sau evaluarea terenurilor este procesul de elaborare a unei opinii asupra valorii pentru proprietatea imobiliară (de obicei valoarea de piață). Tranzacțiile imobiliare necesită adesea evaluări, deoarece acestea apar rar și fiecare proprietate este unică (mai ales starea lor, un factor-cheie al evaluării), spre deosebire de acțiunile corporative, care sunt tranzacționate zilnic și sunt identice (astfel, o licitație centralizată de tip walrasian ca o bursă de valori este nerealistă ). Locația joacă, de asemenea, un rol-cheie în evaluare. Cu toate acestea, deoarece proprietatea nu poate schimba locația de obicei remodelările sau îmbunătățirile aduse casei îi pot schimba valoarea. Rapoartele de evaluare sunt baza pentru împrumuturile ipotecare, problemele cu privire la moșteniri și divorțuri, impozitare și așa mai departe. Uneori se utilizează un raport de evaluare pentru stabilirea unui preț de vânzare pentru o proprietate.
Pe lângă diferitele domenii de licență, care pot varia de la Economie la Construcții, majoritatea țărilor, dar nu toate, solicită evaluatorilor să dețină licența pentru practică.
Tipuri ale valorii Există mai multe tipuri și definiții ale valorii. Cele stabilite de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (2017) sunt: Valoarea de piață – Prețul la care un activ poate fi tranzacționat într-un cadru competițional de licitație de tip walrasian. Valoarea de piață este de obicei interschimbabilă cu valoarea de piață deschisă sau cu valoarea justă. Standardele internaționale de evaluare (IVS) definesc: Valoarea de piață - este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Valoarea echitabilă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele acelor părți. Valoarea de investiție/subiectivă este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de exploatare. Valoarea sinergiei reprezintă rezultatul creat în urma combinării a două sau mai multe active sau drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai mare decât suma valorilor individuale. Valoarea de lichidare reprezintă suma care s-ar realiza prin vânzarea unui activ sau grup de active, în mod individual (element cu element).
Preț vs valoare Pot exista diferențe între valoarea reală a proprietății (valoarea de piață) și cât costă să o cumpărați (preț). Un preț plătit poate să nu reprezinte valoarea de piață a proprietății. Uneori s-ar putea să existe considerații speciale, cum ar fi o relație specială între cumpărător și vânzător în cazul în care o parte ar avea un control sau o influență semnificativă asupra celeilalte părți. În astfel de cazuri, prețul plătit pentru o anumită parte nu este „valoarea” pieței sale (cu ideea că totuși toate părțile și prețurile se adaugă la valoarea de piață a tuturor părților), ci mai degrabă la prețul său de „piață”.
În alte situații, un cumpărător poate plăti cu bună știință un preț premium, peste valoarea de piață general acceptată. Dacă evaluarea subiectivă a proprietății (valoarea sa de investiție pentru el) a fost mai mare decât valoarea de piață. Un exemplu specific este că proprietarul unei părți învecinate, care, combinând propria proprietate cu proprietatea subiectului, ar putea obține economii prin dimensionare. Situații similare se întâmplă uneori în finanțele corporative. De exemplu, acest lucru se poate întâmpla atunci când o fuziune sau achiziție are loc la un preț mai mare decât valoarea reprezentată de prețul acțiunilor suport. Explicația obișnuită pentru aceste tipuri de fuziuni și achiziții este aceea că „suma este mai mare decât părțile sale”, deoarece deținerea deplină a unei societăți asigură controlul deplin asupra acesteia. Acesta este unul dintre motivele pentru care un cumpărător ar plăti un preț mai mare pentru o proprietate. Această situație se poate întâmpla și în achizițiile imobiliare.
Dar cel mai frecvent motiv pentru care valoarea diferă de preț este că fie cumpărătorul, fie vânzătorul sunt neinformați cu privire la valoarea de piață a unei proprietăți, dar totuși ajung la un acord cu un contract care este fie prea scump, fie prea ieftin. Acest lucru este o parte negativă pentru una dintre cele două părți. Este obligația unui evaluator de proprietăți imobiliare să estimeze valoarea reală de piață a unei proprietăți și nu valoarea de piață.
Tipuri de abordări în evaluare Există trei abordări tradiționale în evaluare pentru determinarea valorii. Acestea sunt denumite de obicei „cele trei abordări în evaluare” care sunt, în general, independente una de cealălaltă: Abordarea prin piață (oferă o indicație asupra valorii de piață prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc). Abordarea prin venit (oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de venit viitoare (profit brut sau net, chirie brută sau netă, redevență, rentă netă, flux de numerar net, venit net din exploatare etc.) în valoarea activului (valoarea de piață sau valoarea de investiție)). Abordarea prin cost este acea abordare a evaluării fundamentată pe principiul substituției conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Totuși, tendința recentă a afacerii tinde să fie spre folosirea unei metodologii științifice de evaluare care se bazează pe datele cantitative, risc și abordările geografice. Pagourtzi și colab. au oferit o analiză a metodelor utilizate în industrie prin compararea abordărilor convenționale cu cele avansate. După cum s-a menționat anterior, un evaluator poate alege, în general, din trei abordări pentru a determina valoarea. Una sau două dintre aceste abordări vor fi de obicei cele mai aplicabile, iar cealaltă abordare sau abordări sunt de obicei mai puțin utile. Evaluatorul trebuie să se gândească la „domeniul de activitate”, tipul de valoare, proprietatea însăși și calitatea și cantitatea de date disponibile pentru fiecare abordare. Nu se poate spune că o abordare sau o alta este întotdeauna mai bună decât una dintre celelalte abordări.
Evaluatorul trebuie să se gândească la modul în care majoritatea cumpărătorilor cumpără de obicei un anumit tip de proprietate. Ce metodă de evaluare utilizează majoritatea cumpărătorilor pentru tipul de proprietate evaluată? Acest lucru ghidează, în general, gândirea evaluatorului cu privire la cea mai bună metodă de evaluare, împreună cu datele disponibile. De exemplu, evaluarea proprietăților achiziționate în mod obișnuit de către investitori (de exemplu, zgârie-nori, clădiri de birouri) pot da o importanță mai mare abordării veniturilor. Cumpărătorii interesați să cumpere proprietăți rezidențiale de o singură familie ar compara prețul, în acest caz metoda de comparație a vânzărilor (abordarea analizei de piață) ar fi mai aplicabilă. A treia abordare finală a valorii este abordarea costurilor pentru valoare. Abordarea bazată pe cost la valoare este cea mai utilă în determinarea valorii asigurabile și a costului pentru construirea unei noi structuri sau clădiri.
De exemplu, clădirile cu apartamente cu 2 camere de o anumită calitate tind să se vândă la un anumit preț pe apartament. În multe dintre cazuri, abordarea comparației vânzărilor poate fi mai aplicabilă. A treia abordare finală a valorii este abordarea costurilor pentru valoare. Abordarea bazată pe cost la valoare este cea mai utilă în determinarea valorii asigurabile și a costului pentru construirea unei structuri sau clădiri noi. De exeplu casele unifamiliale sunt cel mai des evaluate prin metoda comparației vânzărilor. Cu toate acestea, dacă o locuință unifamilială se află într-un cartier unde toate sau majoritatea locuințelor sunt unități de închiriere, atunci o variantă a abordării privind veniturile poate fi mai utilă. Astfel, alegerea metodei de evaluare se poate schimba în funcție de circumstanțe, chiar dacă proprietatea evaluată nu se schimbă prea mult.
Abordarea comparației vânzărilor Abordarea comparației vânzărilor se bazează în primul rând pe principiul înlocuirii. Această abordare presupune că un individ prudent (sau rațional) nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât ar costa să cumpere o proprietate comparabilă. Această abordare recunoaște că un cumpărător tipic va compara prețurile solicitate și va căuta să achiziționeze proprietatea care satisface nevoile sale sau ale ei pentru cel mai mic cost. În abordarea comparativă a vânzărilor, evaluatorul încearcă să interpreteze și să măsoare acțiunile părților implicate în piață, inclusiv cumpărătorii, vânzătorii și investitorii.
Metode de colectare a datelor și procesul de evaluare Datele sunt colectate cu privire la vânzările recente de proprietăți similare subiectului evaluat, numite „comparabile”. Doar proprietățile vândute sau oferite spre vânzare pot fi utilizate în evaluarea și determinarea valorii unei proprietăți, deoarece reprezintă sumele efectiv plătite sau convenite pentru proprietăți. Sursele de date comparabile includ publicațiile imobiliare, înregistrările publice, cumpărătorii, vânzătorii, brokerii imobiliari și/sau agenții, evaluatorii și așa mai departe. Detalii importante privind fiecare vânzare comparabilă sunt descrise în raportul de evaluare. Deoarece vânzările comparabile nu sunt identice cu proprietatea subiectului, se pot face ajustări pentru data vânzării, locația, stilul, dotările, suprafața pe metrul pătrat, dimensiunea locației etc. Ideea principală este de a simula prețul care ar fi fost plătit dacă fiecare vânzare comparabilă ar fi identică cu proprietatea subiectului. Dacă comparabila este superioară subiectului într-un factor sau aspect, atunci este necesară o ajustare negativă pentru acest factor. De asemenea, dacă comparabila este inferioară subiectului într-un aspect, este necesară o ajustare pozitivă pentru acest aspect. De asemenea, dacă comparabila este inferioară subiectului într-un aspect, este necesară o ajustare ascendentă pentru acest aspect. Ajustarea este oarecum subiectivă și se bazează pe pregătirea și experiența evaluatorului. Din analiza grupului de prețuri de vânzare ajustate ale vânzărilor comparabile, evaluatorul selectează un indicator de valoare reprezentativ pentru proprietatea subiectului. Este posibil ca evaluatorii să aleagă un alt indicator al valorii, care în cele din urmă va oferi o valoare a proprietății diferită.
Etape în abordarea comparației vânzărilor Cercetați piața pentru a obține informații referitoare la vânzări și vânzările în așteptare care sunt similare cu proprietatea subiectului Investigați datele de piață pentru a stabili dacă acestea sunt corecte și exacte Determinați unitățile relevante de comparație (de exemplu, prețul de vânzare pe metru pătrat) și dezvoltați o analiză comparativă pentru fiecare Comparați subiectul și vânzările comparabile în funcție de elementele de comparație și ajustați corespunzător Reconciliați indicațiile multiple care rezultă din ajustarea (negativă sau pozitivă) a vânzărilor comparabile într-o singură indicație a valorii
Abordarea prin venit