右|サムネイル|267x267ピクセル|Real estate economists analyze supply, demand, and pricing in real estate. 不動産経済学とは、経済学的手法を不動産市場に適用する経済学の学問分野である。それは、需要と供給の経済的パターンを記述し予測することを目的とする。密接に関連する分野である 住宅経済学 は、その範囲がより狭く、住宅用不動産市場に焦点を当てている。一方、不動産の動向に関する研究は、業界に影響を与えるビジネスおよび構造の変化に焦点を当てている。両者は部分均衡分析（需給）、都市経済学、 空間経済学、基礎研究および広範な研究、調査、ならびに金融を基盤としている。
不動産市場の概要
不動産市場の主要参加者
需要側 利用者：所有者であり、同時に賃借人の場合もある。所有者の場合、不動産の購入目的は、居住や事業利用のため。事業利用する建物が必要となる場合もあれば、不要な場合もある。土地は農業、林業、鉱業など他の用途にも使用可能。 賃借人：純粋な不動産の消費者。
供給側 開発業者：市場で販売される建物のための土地開発に携わっている。 改修業者：市場に改修済み、リノベーション物件を供給する。 仲介者：銀行、 不動産仲介業者、弁護士、政府規制当局、その他不動産の売買を促進する。
需要側であり供給側 投資家：不動産を新規購入する意味で需要側であり、購入した不動産を他者に賃貸またはリースする意味で供給側でもある。
不動産市場の固有特性 不動産市場の需給分析には、標準的なミクロ経済学の仮定などに、以下の修正を加える。
耐久性：建物は数十年超、土地は実質的に永久など、耐久性が高い。そのため不動産市場はストック・フロー市場としてモデル化される。建物供給の大部分は既存建物のストック、ごく一部が新規建物のフローで構成される（時間経過とともに、ストックとフローの割合は大きく変動する）。いずれの期間における不動産供給ストックは、前期の既存ストック、既存ストックの劣化率、既存ストックの改修率、および当期の新規開発フローによって決定される。不動産市場の調整効果は、比較的膨大な既存建築ストックによって緩和される傾向がある。 不均質性：不動産の各単位は、立地、建物、資金調達においてそれぞれ独自の特徴を持つ。この特性が価格設定を困難にし、検索コストを増加させ、情報の非対称性を生み出し、代替可能性を大きく制限する。この問題を回避するため、ムース（1960）に端を発する経済学者は供給をサービス単位で定義する。すなわち、あらゆる物理的単位は提供するサービスに分解可能である。オルセン（1969）はこうした住宅サービスの単位を観察不可能な理論的構築物と表現する。住宅ストックは減価するため、新築建物とは質的に異なる。市場均衡化プロセスは複数の品質レベルで機能する。さらに不動産市場は通常、住宅・商業・工業セグメントに区分される。レクリエーション用・収益創出用・歴史的建造物・保護対象物件など、さらに細分化も可能である。 高い取引コスト：住宅購入には、多大な取引コストがかかる。買主の取引コストは、検索コスト、不動産手数料、引越し費用、弁護士費用、土地譲渡税、権利書登録料などが含まれる。売主の取引コストは、米国の場合は購入価格の1.5%から6%の範囲、大陸ヨーロッパの一部の国では買主と売主双方の取引コストが15%から20%に達する場合もある。 市場調整の遅延：市場の調整プロセスは、供給側の資金調達、設計・建設に要する時間、および需要の変化が比較的緩やかなことによる市場調整は時間的遅延の影響を受ける。こうした遅延のため、短期的には不均衡が生じる可能性がある。 投資財であり消費財でもある：不動産は収益を得ることを期待して購入される場合（投資財）、使用することを意図して購入される場合（消費財）、あるいはその両方で購入される場合がある。これらの機能は分離されることもあれば（市場参加者がどちらか一方の機能に集中する場合）、組み合わされることもある（所有する住宅に居住する人の場合）。この二重性は、人々が不動産に過剰投資を行うことが珍しくないことを意味する。 不動性：不動産は動かすことが不可能（移動式住宅などの建物は例外だが、土地は不動）。消費者が商品のもとへ向かうのであって、商品が消費者のもとへ向かうのではない。このため、物理的な市場は存在し得ない。この空間的固定性により、市場の調整は商品の移動ではなく、人々が居住単位へ移動することによって行われなければならない。例えば、嗜好が変化し郊外住宅を求める人が増えた場合、人々は郊外で住宅を見つけなければならない（既存の家と土地を、郊外に持っていくことは不可能だから）。都市部における住宅の空間的固定性と密集性は、特定の場所に内在する外部性の可能性を示唆している。
住宅市場と業界団体 住宅市場は、国や地域における住宅の需給環境を指す。住宅市場には、住宅供給と需要、住宅価格、賃貸セクター、そして住宅市場における政府介入といった要素で構成されている。住宅の供給は、住宅の開発、建設、および販売という流れで展開される。業界団体として、米国では全米住宅建設業者協会（NAHB）About the National Association of Home Builders , accessed September 16, 2010、オーストラリアでは住宅産業協会があるHomepage Housing Industry Association。 住宅需要 住宅需要の主な決定要因は人口統計である。しかし、所得、住宅価格、信用のコストと利用可能性、消費者の選好、投資家の選好、 代替財の価格、補完財の価格もすべて影響を及ぼす。人口規模と人口増加率という中核的な人口統計変数は、経済圏の人口が増えるほど住宅需要が高まることを示す。しかしこれは過度に単純化した見方である。世帯規模、世帯の年齢構成、第一子と第二子の数、純移民数 （移民 － 移住）、非家族世帯の形成、二世帯世帯の数、 死亡率、離婚率、および婚姻件数。住宅経済学において、分析の基本単位は標準的な部分均衡モデルにおける個人ではなく、住宅サービスを需要する世帯である。典型的には一戸建て住宅につき一世帯である。世帯の規模と人口統計学的構成は変動し、完全に外生的ではない。住宅サービスの価格が上昇するにつれて世帯規模も増加する傾向があるという意味で、住宅市場に対して内生的である。所得も重要な決定要因である。北米における所得弾力性の実証的測定値は0.5から0.9の範囲である（De Leeuw 1971）。恒常所得の弾力性を測定すると、結果はわずかに高くなる（Kain and Quigley 1975）。これは、一時所得は年ごとに、また個人間で変動するため、プラスの一時所得はマイナスの一時所得を相殺する傾向があるためである。多くの住宅経済学者が年間所得ではなく恒常所得を用いるのは、不動産購入のコストが高いためである。多くの人にとって、不動産は生涯で最も高額な購入品となる。住宅価格も重要な要素である。北米における住宅サービスの需要の価格弾力性は、Polinsky と Ellwood (1979) によってマイナス 0.7、Maisel、Burnham、Austin (1971) によってマイナス 0.9 と推定されている。個々の世帯の住宅需要は、標準的な効用/選択理論を用いてモデル化できる。効用関数、例えばを構築することが可能であり、そこでは世帯の効用は様々な財とサービスの関数となる。これは、予算制約（例えば）に従う。ここで、は世帯の利用可能所得であり、は様々な財とサービスの価格である。この等式は、全ての財・サービスへの支出が可処分所得と等しくなければならないことを示す。これは非現実的であるため、借入と貯蓄を許容するようモデルを調整する必要がある。富の尺度、生涯所得、あるいは恒常所得が必要となる。また、不動産の異質性を考慮するためにもモデルを調整しなければならない。これは効用関数を分解することで実現できる。住宅サービス（）を構成要素（）に分解すると、効用関数はと書き換えられる。住宅サービスの価格（）を変化させ、効用が最大となる点を求めることで、世帯の住宅サービスに対する需要曲線を構築できる。市場需要は、個々の世帯の需要をすべて合計することで算出される。
住宅供給 サムネイル| A customer perusing real estate listings at an agent's office in Linxia City, China 開発業者は土地、労働力、電力や建築資材などの様々な投入要素を用いて住宅供給を生み出す。新規供給量はこれらの投入コスト、既存住宅ストックの価格、生産技術によって決定される。北米郊外の典型的な一戸建て住宅の場合、おおよそのコスト割合は次の通り割り当てられる：取得コスト10％、用地改良費11％、労務費26％、資材費31％、金融コスト3％、管理費15％、販売費4％。集合住宅の典型的な内訳は以下の通り：取得コスト7％、用地改良費8％、労務費27％、資材費33％、金融コスト3％、管理費17％、販売費5％。公共区画の要件により、管轄区域によっては開発コストが最大3％増加する可能性がある。建築基準の違いは開発コストの約2%の変動要因となる。ただし、これらの区画分割および建築基準関連費用は、通常、その支出額と同等以上の価値を建物の市場価格に付加する。生産関数は、のように構築でき、は生産される住宅の数量、 は雇用された労働量、は使用された土地量、はその他の資材量である。ただし、この生産関数は既存建物の改修・増築を考慮するよう調整する必要がある。このため、既存住宅ストックとその築年数を決定要因として含む第二の生産関数が構築される。2つの関数を合計することで、総生産関数が得られる。あるいは、ヘドニック価格設定モデルを回帰分析することも可能である。 サムネイル|Movement of the supply curve to increased supply leads to reduced price and increased quantity equilibrium 長期における供給の価格弾力性は非常に高い。ジョージ・ファリス（1985）はこれを8.2と推定しているが、短期では供給は価格弾力性が極めて低い傾向にある。供給の価格弾力性は代替弾力性と供給制約に依存する。土地と資材の間、労働と資材の間の双方に、顕著な代替可能性が存在する。高価値地域では、開発業者は通常、高価な土地の使用量を削減するため、高層マンションを建設できる。1950年代以降、労働コストが上昇するにつれ、使用労働量を削減するため、新素材や資本集約的な技術が採用されてきた。しかしながら、供給制約は代替可能性に重大な影響を及ぼしうる。特に熟練労働力の供給不足（および労働組合の要求）は、資本から労働への代替を制約し得る。対象地域が限定されている場合、土地の入手可能性も代替可能性を制約する（すなわち、地域が広ければ広いほど土地供給者が増え、代替の可能性が高まる）。ゾーニング細則などの土地利用規制も代替可能性を低下させる可能性がある。
調整メカニズム 基本的な調整メカニズムはストック・フローモデルであり、市場のおよそ98％が既存ストックで構成され、約2％が新築物件のフローであることを反映している。 右 隣接する図では、左パネルに住宅供給ストックが、右パネルに新規供給フローが示されている。基本的な調整メカニズムには四つの段階がある。第一に、初期均衡価格（Ro）は、既存住宅ストックの供給量（SH）と住宅需要（D）の交点によって決定される。次に、この賃料はキャッシュフローの割引を通じて価値（Vo）に変換される。価値は、当期賃料を割引率で割る、すなわち永久年金として計算される。その後、価値は建設コスト（CC）と比較され、開発業者にとって収益機会が存在するかどうかが決定される。建設コストと住宅サービスの価値の交点が、新規住宅着工の最大水準（HSo）を決定する。最後に、当期の住宅着工量は次期の住宅供給ストックに加算される。次期には、供給曲線SHが量HSo分だけ右方にシフトする。
減価償却 右 右の図は減価償却の影響を示している。既存住宅の供給が摩耗により劣化すると、住宅供給ストックは減価する。このため、住宅供給量（SHo）は左側（SH1）へシフトし、新たな均衡需要量R1が生じる（住宅数が減少したものの、需要は依然として存在する）。需要がRoからR1に増加すると、価値関数は上昇（VoからV1へ）します。その結果、より多くの住宅が収益性を持って生産可能となり、住宅着工件数は増加します（HSoからHS1へ）。その後、住宅供給は初期位置（SH1からSHo）へ戻ります。
需要の増加 右|500x500ピクセル 右の図は、短期における需要増加の影響を示している。住宅需要が増加した場合、例えばDoからD1へのシフトが生じると、価格調整、数量調整、あるいはその両方が起こる。価格を一定に保つためには、住宅の供給が増加しなければならない。すなわち、供給量SHoがHSだけ増加する必要がある。
コスト上場 右 右の図は、短期におけるコスト上昇の影響を示している。建設コストが上昇した場合（例えばCCoからCC1へ）、開発業者は事業の収益性が低下すると判断し、事業展開においてより選択的になる。さらに、一部の開発業者は業界から撤退する可能性がある。住宅着工件数は減少する（HSoからHS1へ）。既存住宅ストックが減価するにつれ、供給水準も最終的に低下する（SHoからSH1へ）。価格は上昇傾向を示す（RoからR1へ）。2024年、中央銀行の利上げにより世界の不動産市場では住宅購入の負担可能性が15％低下した。
不動産ローン 不動産ローンには様々な方法がある：政府系および民間系の資金源や機関です。住宅購入者や建設業者は、貯蓄貸付組合、商業銀行、貯蓄銀行、住宅ローン業者やブローカー、 生命保険会社、信用組合、連邦機関、個人投資家、建設業者などから資金援助を得ることができる。 過去10年間、北京や上海では住宅価格が毎年平均で二桁の伸びを示した。しかし多くの観察者や研究者は、住宅セクターの変動性には、セクター固有の要因とマクロ経済的要因の両方が背景にあると指摘している。
貯蓄組合 機関の最も重要な目的は、住宅物件に対する住宅ローンを融資することである。これらの組織は、貯蓄組合、建築貸付組合、 協同組合銀行（ニューイングランド地域）、 あるいはホームステッド協会（ルイジアナ州）は、アメリカの住宅所有者の大部分に対する金融支援の主要な源である。 住宅金融機関として、彼らは主に一戸建て住宅に注力し、この分野での融資を行う体制を整えている。貯蓄貸付組合の最も重要な特徴の一部は以下の通りである：
一般的に、地域資本による民間運営の住宅金融機関である。 個人からの預金を受け入れ、これらの資金を用いて住宅購入者に対して長期の償還ローンを提供する。 住宅の建設、購入、修繕、または借り換えのための融資を行う。 州または連邦政府によって認可されている。
商業銀行 銀行法および政策の変更に伴い、商業銀行は住宅融資においてますます活発に活動している。不動産担保ローンを取得するにあたり、これらの金融機関は主に以下の二つの手法を採用している：
銀行は、不動産ローン部門を維持している。専門的な不動産金融機関が不足している地域では、これらの銀行が住宅ローンや農業用抵当貸付の供給源となる。 銀行は、単に住宅ローン業者やディーラーから住宅ローンを購入することでの取得も可能。 さらに、もともと商業銀行などの恒常的な貸し手向けに自動車ローンを取得するために利用されていたディーラーサービス会社は、その活動範囲を地元地域を超えて拡大しようとしていた。しかし近年では、こうした会社は商業銀行と貯蓄貸付組合の両方に向けて、モバイルホームローンを大量に取得することに注力している。サービス会社は通常、ノンリコースベースで小売ディーラーからこれらのローンを取得する。ほぼ全ての銀行またはサービス会社の契約には、消費者が債務不履行に陥った場合に貸し手を保護する信用保険契約が含まれている。
貯蓄銀行 これらの預金機関金融機関は連邦政府認可を受け、主に消費者預金を受け入れ、住宅ローンを供与している。
モーゲージ・バンカーやブローカー モーゲージバンカーとは、住宅ローンを組成し、他の投資家に売却し、毎月の支払いを管理し、税金や保険料の支払いを代行する代理人として機能することもある企業または個人を指す。 モーゲージブローカーは、住宅購入者に様々な融資元からのローンを提示する。彼らの収入は、他の銀行と同様に融資を行う貸し手から得られる。複数の貸し手にアクセスできるため、借り手に代わって条件を比較検討し、最良の条件を実現できる。大手銀行に有利な立法があるにもかかわらず、住宅ローン銀行とブローカーは市場競争を維持し、最大手の貸し手も価格とサービスで競争し続けざるを得ない。フロリダ州ポートオレンジのブライトグリーン・ホームローンズ、ドン・バーネット氏は次のように述べています。「住宅ローン業界における競争の均衡を維持するには、住宅ローン銀行とブローカーの仲介機能が不可欠です。これがなければ、最大手貸し手は金利や価格設定に不当な影響力を行使し、消費者を損なう可能性があります。競争はこの業界のあらゆる組織に絶え間ないパフォーマンス向上を促し、このシナリオにおける勝者は消費者です。」。
生命保険 生命保険会社も資金援助の源となる。これらの会社は投資の一形態として不動産を担保に融資を行い、経済状況の変化に応じてポートフォリオを随時調整する。保険会社からの融資を希望する個人は、直接地元の支店と取引するか、複数の保険会社の融資仲介役を務める地元の不動産ブローカーを通じて取引することができる。
共同金融機関 これらの共同金融機関は、共通の絆を持つ人々によって組織されています。例えば、企業の従業員、労働組合、宗教団体などです。一部の信用組合は、その他の金融サービスに加えて住宅ローンを提供している。
連邦政府支援機関 特定の条件および資金制限のもとで、退役軍人局（VA）は、VAの管理者によって指定された住宅信用不足地域において、信用力のある退役軍人に対して直接融資を行います。こうした地域は、一般的に地方や小都市・小都市であり、大都市圏や通勤圏から離れた地域——民間金融機関からのGIローンが利用できない地域である。ここで言及されている連邦政府支援機関には、貸付機関と個人住宅購入者との間で住宅ローンが組まれた後に登場する、いわゆる二次層貸し手は含まれていない。
不動産投資信託（REITs） 不動産投資信託 (REITs) は、1961年1月1日に不動産投資信託法が施行されたときに始まったものである。貯蓄貸付組合と同様に、REITは不動産融資に注力しており、その活動には専門化も生じているものの、国内の不動産市場に貢献することができ、実際に貢献している。アメリカ合衆国では、 REITは一般的に連邦所得税をほとんど、あるいは全く支払わないが、内国歳入法典に規定されたいくつかの特別な要件の対象となります。その一つは、課税所得の少なくとも90%を配当の形で株主に毎年分配する要件です。
その他ソース 個人投資家は住宅ローン資金源として相当な規模を占めるが、やや減少傾向にある。経験豊富な観測筋によれば、こうした貸し手は短期債務を好み、通常、融資額を住宅価値の3分の2未満に制限する。同様に、建設業者は、購入者が第一抵当権の融資額を超える頭金を全額調達できない場合、住宅建設費の一部支払いとして第二抵当権を受け入れることがある。さらに、住宅購入者や建設業者は、余分な手数料を支払わないために、FSBO（個人間売買）を利用することで費用を節約できます。
不動産のよくある誤解 カリフォルニア大学バークレー校の3人の教授が発表した2022年の研究によると、米国の人々は住宅価格の抑制における供給の役割を広く誤解していることが明らかになった。大多数の賃貸居住者と住宅所有者は、他の商品市場における供給増加の影響を予測できたものの、研究者らは両グループとも住宅市場に新たな供給が適用された場合の影響を正しく予測できたのはわずか30～40％に過ぎないと指摘した。賃貸居住者と住宅所有者の大多数は、自らが住む都市の賃料と住宅価格の低下を望んでいることが判明したが、この望ましい政策成果を経済学者が提唱する供給側解決策と結びつけることに苦労していた。この現象を「供給懐疑主義」と名付けた研究では、新規住宅建設への反対や、排他的ゾーニングといった地域的な障壁を削減する州レベルの政策への反対を予測することが明らかになった。
不動産の政治経済 不動産は、マクロレベルとミクロレベルの両方において、社会移動や経済的意思決定に関わる要因を理解する上で示唆に富む視点を提供する。政府政策だけでなく、住宅所有を目指す個人にとっての有意義な議論や選択にも深い影響を与えてきた。近年、住宅ローン市場の自由化と、住宅ローンを担保とした複雑な金融操作（参照：住宅ローン担保証券）が世界経済の拡大をもたらした。
住宅と選挙の投票行動
住宅事情と右派・左派 大衆文化は住宅所有を右派の投票行動と結びつける傾向があるが、欧州全域で実施された研究は必ずしも一致した結果を示していない。スウェーデンでは、左派的な社会階層の住宅所有者が、自らを右派と認識する傾向が強い(Davidsson, 2018)。 フランスでは、中産階級の有権者は、に投票する可能性が3倍高かったが、下層階級と上層階級の有権者間では、住宅所有者と賃借人の間で結果にほとんど差は見られなかった(IFOP, 2012)。 ドイツでは、住宅価格が上昇している時期に、住宅所有者は保守政党に投票する傾向が強かった(Beckmann, Fulda and Kohl, 2020)。 英国では、 1980年住宅法と1983年英国総選挙に関する研究は、公営住宅の購入が労働党（英国）への投票可能性の低下と関連していた一方で、離反した有権者の大半は主にアライアンス（中道左派）が獲得したことを示している(Williams, Sewel and Twine, 1987)。
英国とドイツにおける研究も、住宅所有と中道左派政党への投票行動の転換との関連性を強調している。1983年の英国総選挙の結果と一致して、より最近の研究では、労働党の選挙上の利益の「ジェントリフィケーション」というより広範なプロセスの一環として、英国の住宅所有者は、経済的利益と左翼的理想を調和させる政党へと、保守党から離れる傾向があると主張している(Hadziabdic and Kohl, 2022)。 ドイツでも、ある研究がSPD票に同様の「ブルジョワ化」効果があることを指摘している。 政策提案に対する選好に関しては、英国のいくつかの研究が示すところによれば、住宅は固定資産であるため、資産価値の上昇を経験した右派の住宅所有者は、再分配政策や社会保険制度への支持が低くなる傾向がある。資産価値の上昇に伴い、保守党支持者は住宅を自己供給型保険と見なす傾向が強まり、こうした制度への支持意欲を低下させる。住宅の固定的な性質により、年金などの長期的な社会保険や再分配プログラムに関しては、こうした政策選好がより顕著に現れる可能性が高い(Ansell, 2014)。
住宅事情とポピュリスト 最近、欧州数カ国で実施された複数の研究が、住宅事情が右派ポピュリスト政党の選挙結果に及ぼす影響を明らかにしようとした。政治的スペクトルや住宅市場は国によって異なるものの、研究はいくつかの国際的な傾向を浮き彫りにしている。住宅価格の変動とポピュリスト政党の選挙結果との関連性を調べた研究によれば、住宅価格の上昇幅が最も小さかった地域に住む有権者は、右派ポピュリスト政党に投票する傾向が強かった。一つの説明として、住宅価格の分布図が勝者（活況地域の住宅所有者）と敗者（不振地域の住宅所有者）を生み出す中で、住宅価値が相対的に下落した人々は、家計資産形成の重要な要素から取り残されたと感じ、自分たちに利益をもたらさない現状に挑戦するポピュリスト政党を支持する傾向が強まったことが挙げられる(Adler and Ansell, 2020)。 英国では、住宅価格の相対的な下落と、ブレグジットへの賛成投票の可能性の高まりとの相関関係が指摘されている。フランスでの調査によると、住宅価格の上昇を経験した人々は、以外の候補者に投票する傾向があったことを示している。 北欧諸国でも、住宅価格の上昇と右派ポピュリスト政党への支持には逆相関関係があることがデータから示されており、同様の研究結果が得られています。住宅価格が 15% 低下した「取り残された地域」に住む人々は、住宅価格が 100% 上昇した「活況地域」に住む人々に比べて、デンマーク人民党への投票率が 10% 高くなる傾向があった(Ansell et al., 2022)。（住宅価格が100％上昇した地域 ドイツでは、住宅価格が平均上昇率ほど上昇していない地域で、AfDの得票率が高いことが研究で示されている。 最近の研究では、とトマ・ピケティによる最近の研究は、右派ポピュリスト政党への投票における地域の繁栄決定要因の存在を裏付けるようだ。国民連合への投票を「住宅所有へのアクセスが限られた中産階級の投票」と表現し、彼らは、町や村では都市に比べて住宅所有率が2倍高いと主張している(Piketty and Cagé, 2023, p. 134)。（前者は一般的に経済的に恵まれない地域と見なされている）は、富裕層でも貧困層でもない階級への社会的上昇の兆候を示すと一部の人々に受け止められており、彼らは伝統的な右派政党（より恵まれた層を代表すると見なしている）にも、左派政党（より恵まれない階級を代表し、自らの努力を支持していないと見なしている）にも代表されていないと感じている(Piketty and Cagé, 2023, p. 593)。 このような分析は、住宅価格変動に関する先行研究と相まって、右派ポピュリスト政党の選挙結果が、少なくとも部分的には地理社会的な要因によって駆動されていることを示唆している。すなわち、人口密度が低い地域に住む低中産階級の人々は、伝統的な政党から支援されていると感じられず、社会的地位の低下を恐れているのである(« Le grand ressort du vote Marine Le Pen, c’est la peur du déclassement », 2015)。
世代間の不公平に関する議論 ヨーロッパ各地で、世代間の不平等をめぐる議論が複数の報道機関で取り上げられている。欧州における資産格差に関しては、年齢と住宅所有率の間に正の相関関係がデータから示されている。イングランドでは、2022年に65歳以上が全住宅の35.8%を所有していたが、同世代の人口比率は2021年時点でわずか18.6%であった(England: homeowners by age 2022, no date)。 ドイツでは、60～69歳の50.4%が住宅を所有していたのに対し、20～29歳の所有率はわずか18.4%であった(Living situations by age group Germany 2023, no date)。 高齢者は富を蓄積する時間的余裕がある傾向があるため、学者たちはこうした不平等が数十年前に比べて拡大していることを指摘している。調査によると、こうした格差は住宅価格が年収に対して大幅に上昇したこと、すなわち資産対所得比率の拡大によって生じている。（下記「資産対所得比率」参照）イングランド銀行のデータによると、1982年には住宅価格が平均的な英国人の年収のわずか4.16倍であったが、2023年には年収の8.68倍にまで上昇している(Frank, 2022)。