Bulle immobilière en Irlande

thumb|350px|Les prix des maisons en république d'Irlande (de 2000 à 2010)

La bulle immobilière en Irlande fut une augmentation drastique des prix de l'immobilier de la fin des années 1990 à 2007 sur une période connue sous le nom de Tigre celtique. Comme dans d'autres États d'Europe de l'Ouest, la bulle immobilière atteint son paroxysme en 2006, avec à la fois un accroissement de la construction spéculative et des prix qui augmentaient rapidement, elle se stabilisa en 2007 puis éclata, s'achevant en 2008. Au second trimestre 2010, les prix des maisons en Irlande avaient chuté de 35 % comparés à ceux du second trimestre 2007, et le nombre d'emprunts immobiliers accordés avait chuté de 73 %.

La chute des prix de l'immobilier à usage privé et à usage commercial a contribué à la crise bancaire irlandaise et, en , les prix continuaient à chuter. Les prix des maisons à Dublin ont diminué de 56 % et les prix des appartements de 62 % par rapport au plus haut niveau qu'ils avaient atteint.

En 2011, les prix des maisons étaient redescendus à leurs niveaux d'avant les années 2000. Le nombre de prêts accordés est, quant à lui, redescendu au même niveau qu'en 1971. En , plus de 28 % des prêts irlandais faisaient l'objet d'arriérés ou avaient été réaménagés, et les arriérés qui concernaient les locaux commerciaux et l'investissement locatif s'élevaient à 18 %.. À la fin du mois de , les arriérés continuaient à augmenterhttp://www.centralbank.ie/polstats/stats/mortgagearrears/Documents/2013q1_ie_mortgage_arrears_statistics.pdf.

La bulle immobilière

Contexte De 1991 à 2001, la croissance du PIB réel de l'Irlande fut, en moyenne, d'un peu plus de 7 % et la main d'œuvre connut un fort accroissement. De 1990 à 2000, le PNB par habitant augmenta en Irlande de 58 %, dépassant la moyenne de l'Union EuropéenneIrish Economy: Sustainable growth dependent on foreign firms since 1990 – website article, 22 December 2012. L'emprunt des ménages de 2003 à 2007 augmentait à l'un des rythmes les plus soutenus de la zone euro, les banques allemandes s'exposant à un risque immobilier de 208,5 milliards de dollars en Irlande. Ces facteurs furent à l'origine d'une augmentation des prix des maisons de 17 % rien qu'entre et . En , un rapport du Fonds monétaire international (FMI) affirmait que les prix de l'immobilier en Irlande allaient très certainement s'effondrer à moyen terme, puisque "ces 20 dernières années, aucun pays industrialisé n'a fait l'expérience d'une augmentation des prix aussi forte que celle qui a lieu en Irlande sans subir par la suite un effondrement de ces prix". À partir de 2000, environ habitations furent construites chaque année selon le Ministère de l'environnement, de la communauté et des collectivités locales, sachant qu'assez de permis de construire furent accordés pour qu'il y ait en 2005 suffisamment de terrains délimités pour accueillir habitations supplémentaires, alors que la densité résidentielle continuait de s'accroître chaque année. Les prix des maisons ont plus que doublé entre 2000 et 2006, les avantages fiscaux étant l'un des facteurs essentiels de cette hausse des prix, et le gouvernement de coalition Fianna Fáil/Démocrates progressistes fut par la suite lourdement critiqué pour avoir mis en place cette politique. En 2004, le Rapport indépendant sur la construction, commandé par le Ministère de l'Environnement, estimait que 12 % de la main-d'œuvre travaillait dans le secteur du bâtiment.

Les taux d'intérêt fixés par la Banque centrale européenne (BCE) sont déterminés uniquement par le ciblage de l'inflation dans la zone euro. Certains pensent qu'il s'agissait et qu'il s'agit toujours d'un objectif trop restrictif qui mène à des décisions inadéquates concernant les taux d'intérêt, par exemple dans un pays où l'emploi, l'augmentation des prix de l'immobilier et la consommation atteignent des taux records.

Les facteurs qui y ont contribué

L'augmentation de la richesse Depuis 1994, l'économie irlandaise a bénéficié d'importants investissements directs étrangers de la part des multinationales. Le niveau scolaire en Irlande était perçu comme étant relativement haut par rapport à celui des autres pays anglo-saxons. L'amélioration de l'enseignement technique a également participé de manière cruciale à la formation complémentaire de la main d'œuvre irlandaise. Le haut niveau d'éducation ajouté aux forts taux de capitalisation des projets d'investissement ont donné lieu à une amélioration considérable de la productivité du travail et de l'économie dans son ensemble. Tout cela a conduit à de meilleurs salaires dans le secteur marchand de l'économie.

L'adhésion à la zone euro et la politique de la BCE vis-à-vis des taux d'intérêt L'Irlande prit part au lancement initial de l'Euro au conformément au Traité de Maastricht de 1992 et confia le contrôle de sa politique monétaire à la Banque Centrale Européenne de Francfort en Allemagne conformément au Traité d'Amsterdam de 1998. L'Euro a contribué aux taux d'investissement postérieurs à 1998 dans les pays dont les devises étaient faibles auparavant grâce à la création de marchés financiers mieux intégrés, bien qu'on ne puisse pas affirmer avec certitude que la mise en place de l'Euro ait amélioré les performances de l'allocation du capital. L'introduction de la monnaie unique assortie de taux d'intérêt de la Banque Centrale Européenne plus faibles que ne l'auraient été les taux d'intérêt nationaux si l'Irlande n'avait pas rejoint la zone Euro signifiait que les aspirants à la propriété étaient encouragés à emprunter de plus grosses sommes d'argent. Alors que les prix continuaient à augmenter, des institutions financières offraient des prêts de 100 % de la valeur du bien. Les journaux faisaient de la publicité pour des biens immobiliers en exhortant les gens à accéder à la propriété puisque cette dernière était vue comme un pari gagnant. Petit à petit, l'échelle de la dette de l'immobilier résidentiel atteint des proportions qui commencèrent à inquiéter le gouvernement irlandais et l'économie du pays. L'augmentation du coût de l'immobilier et le besoin d'emprunter de l'argent pour acquérir des biens immobiliers en Irlande ont donné lieu à une augmentation considérable du niveau total de la dette du secteur privé, en raison des investissements immobiliers de l'économie irlandaise. Cela devint un sujet d'inquiétude grandissant pour la Banque Centrale d'Irlande, qui avait émis de nombreux signaux d'alarme dans l'espoir d'influencer le comportement des consommateurs. L'inflation était plus forte en Irlande que dans tous les autres pays de la zone Euro..

Les conséquences de la hausse des prix L'un des effets secondaires des prix élevés de l'immobilier en ville fut un exode rural mû par la volonté des gens de trouver des maisons moins chères. Ce fut tout particulièrement le cas dans l'agglomération dublinoise, à savoir dans le comté de Wicklow, le comté de Kildare, le comté de Meath, le comté de Louth, et le comté de Carlow. Une forte pression fut alors exercée sur les villages ruraux et les petites villes en termes d'infrastructures, puisque le développement des quartiers résidentiels fut plus rapide que celui des infrastructures et des services destinées à une population croissante.

Le rôle des médias En , le journaliste de l'Irish Independent et comédien Brendan O'Connor incitait les gens à devenir propriétaire, bien que la bulle fût clairement en train d'exploser. En , le journaliste Vincent Browne reconnut que les médias irlandais avaient joué un rôle important dans la frénésie de la bulle immobilière irlandaise.

Ceux qui avaient prédit le krach En , William Slattery (alors responsable adjoint chargé du contrôle bancaire à la Banque Centrale d'Irlande) prédit une chute des prix de l'immobilier de 30 à 50 % si l'augmentation du nombre de prêts n'était pas maîtrisée.. Le Fonds monétaire international déclara en 2000 que qu'aucun pays industrialisé n'avait connu ces 20 dernières années une hausse des prix aussi importante que celle qui avait lieu en Irlande sans subir par la suite un effondrement des mêmes prix. Le Fonds monétaire international déclara en 2003 que l'immobilier résidentiel en Irlande était surévalué. Le magazine d'actualité The Economist suggéra en qu'une bulle importante existait au sein du marché irlandais. L'Institut de recherche économique et sociale d'Irlande déclara qu'il était probable qu'une bulle existe.. L'OCDE et certains hauts fonctionnaires de la Banque Centrale d'Irlande tombèrent d'accord pour dire en que l'immobilier irlandais était surévalué de 15 %. Cependant, cela ne fut révélé publiquement par le journal The Irish Times qu'un peu plus tard. La Banque Centrale nia avoir délibérément tu cette information afin d'éviter de déclencher un krach, et déclara en que le boom immobilier n'était vraisemblablement "pas viable" et qu'il représentait un "risque considérable" pour l'économie. La plupart des économistes pensent que les prix de l'immobilier ne sont pas viables car le rendement locatif est tombé en dessous du taux sans risque de plus de 3,5 % offert par les obligations d'État. L'Institut de recherche économique et sociale fit une déclaration le par suite d'un documentaire de RTÉ (Raidió Teilifís Éireann) diffusé le affirmant que les seules activités qui puissent inspirer une quelconque confiance économique étaient l'industrie du tabac et les pompes funèbres. Une publicité pour les prêts de 100 % dans la banlieue de Dublin (17 juillet 2007).|thumb De nombreux agents immobiliers et banquiers ont continué à promouvoir et à proposer les prêts de 100 % de la valeur du bien acheté jusqu'à récemment.

La baisse des prix La demande d'immobilier résidentiel a fini par chuter début 2007, ce qui entraîna une baisse des prix de 0,6 % en et de 0,8 % en avril de la même année. Cela annonçait donc une chute des prix des maisons sur au moins un trimestre, ce qui n'était pas arrivé depuis 1994. Les maisons de la banlieue dublinoise furent les premières à perdre de la valeur, en raison de l'offre croissante dans la zone urbaine dublinoise, de taux d'intérêt qui, eux aussi, augmentaient et des infrastructures toujours insuffisantes dans les communes rurales. Les prix restèrent stables dans les grandes zones urbaines, bien que la demande chutât sensiblement. En revanche, une grande partie des nouvelles constructions restent inoccupées. Les experts économiques ont estimé un chiffre d'environ maisons inoccupées. Parmi ces dernières, environ seraient des résidences secondaires. Les chiffres des constructions achevées sont disponibles grâce à l'Electricity Supply Board qui fournit des informations concernant le nombre de résidences nouvellement reliées au réseau électrique et grâce aux données fournies par les autorités locales, ainsi que par le Ministère de l'Environnement et le Central Statistics Office. Des articles de journaux ont rapporté à partir de sources non confirmées une diminution des prix annoncés aux enchères et des prix prévus au contrat pour l'immobilier résidentiel irlandais depuis . La baisse des prix de l'immobilier fut surveillée à travers l'index immobilier de l'Institut de Recherche Economique et Sociale (ESRI), qui rendit compte d'une baisse des prix à partir du second trimestre 2007. L'emploi dans le secteur du bâtiment a chuté en d'après les statistiques du Live Register.